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    2008年 房地产开发商谁能笑到最后
    淘房网 taofang.com.cn      时间: 2008-6-19  出处:淘房网
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      据《第一财经日报》报道,“李嘉诚旗下和记黄埔开发的位于上海虹桥区域的高档住宅——古北御翠豪庭,一直以高于周边新盘30%左右的售价进行销售,但6月初一次性推出636套新房源中,部分小户型房源以低于30000元/平方米的售价推向市场,这一价格较该楼盘3月21日开盘的房源将近48000元/平方米的售价,下调18000元/平方米,幅度达37.5%。”

      在房价动辄得咎的今天,这则报道带来的信息无疑是爆炸性的。买房送车、买房送房、买房送毛驴......层出不穷的促销手段过后,开发商们几乎眨眼之间发现:房子不好卖了,而自己的资金链也面临着断裂的危险。

      这批高档住宅平时一直以高于周边新盘30%左右的价格高姿态出现,然仅仅三个月就下调了一万八千元/平米,和黄能够作出这个决定,想必是经过李嘉诚首肯的。

      以李嘉诚的精明强悍居然能容忍和黄作出如此的决定,抛却该楼盘地理位置或是否尾房的角度等一系列足以影响房价压低的不利因素不谈,李嘉诚想必从一定程度上看出房地产行业确实不容乐观,房价确实很有水分,该行业存在严重泡沫之后,才颔首肯定了这个价位。

      这些情况表明房价已经超过了绝大部分人的心理承受能力,持续的楼市观望氛围让亟需资金的房地产开发商们不得不降价来迎合人们心理预期的价位,进而完成自己资金的顺利回笼。

      记得90年代海南房地产最热的时候,当时总人数不到700万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,海南房价增长超过4倍。

      这次泡沫带来的直接后果是开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,甚至有的银行不良贷款率一度高达60%以上。当银行开始着手处置不良资产时,他们才发现很多抵押项目其实才刚挖了一个大坑,以天价抵押的楼盘居然是“空中楼阁”。即使是已建的抵押项目,由于泡沫破裂后,项目大幅贬值,其处置难度也超过想象。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。

      这次泡沫之后,留给海南的最后的遗产竟然是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,当时仅四大国有商业银行的坏账就高达300个亿。

      据了解,经历这次房地产泡沫之后,海南房地产元气大伤。从1999年开始,海南用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

      看看海南省发生房地产泡沫时的情况,再看看现在,两者之间何其相似!

      眼下,房地产行业中除如万科、万通、SOHO中国、华远等老牌的开发商之外,其他行业看到房地产行业的“快钱效应”后,也纷纷加盟房地产。  

      据统计,在最近的一、二年内,原本非房地产领域的大企业纷纷试水房地产,尤其是家电行业的海尔、国美、海信;其它如电信、基建、航空等企业也纷纷加入房市竞争。如中国中铁近年来在房地产领域成功进行资本运作后,今年将再投资百亿元用于房地产开发建设,目前正在各大城市拿地;电信运营商铁通也在积极与房地产开发商洽谈收购股权;中国的几大航空集团,也在各地展开拿地开发、物业转让“行动”。联想、华为等IT巨头也在积极开拓地产业务。甚至在一些二线城市,陶瓷、化工行业的民营企业也都在把资金转移到房地产领域。

      加上海外资本的投机炒作,这些因素都在一定程度上为房地产行业带来了相当严重泡沫的可能!

      如此众多的资本纷纷试水房地产行业,如果是该行业继续保持良性发展,资本理性回流,这也无可厚非!

      再来结合目前房地产行业的种种表现:楼市的观望气氛越来越浓;地产股市全盘跌跌不休;开发商们自有资金的严重匮乏,居高不下的负债率;土地流拍事件不仅在北京、上海、深圳等一线城市盛行,而且在合肥、昆明、芜湖等二线城市也开始蔓延;严格控制二套房贷发放、空置土地征收土地使用税、暂停房企IPO……接连推出的宏观调控政策看似并未对当前的房市起到立竿见影的影响,实则已在沉默中积蓄力量。

      所有的这些不利因素都是对行业的一个巨大的挑战,行业重新洗牌、整合势在必行,肯定会有一批开发商撑不住而“倒下”,同时还会有一批新的面孔出现。

      在如此局势下,有多少开发商能够在2008年笑到最后,暂且拭目以待!

    作者 waymean
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