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    降低房价才是解决房地产资金链断裂的硬道理
    淘房网 taofang.com.cn      时间: 2008-6-20  出处:淘房网
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      潘石屹说,“政府对房地产的宏观调控差不多有三、四年的时间了,以前更多是从各部门角度做的调整,如限制土地供应、增加税收等,这种调整都是从各部门利益考虑,没有关注宏观市场的反应,而调整的效果也是反向的,市场表现就是房价越调越高。直到去年下半年开始,政府的调控方式有所改变,改为对银行按揭贷款利率成数的调整,银行利息和储备金率的调整,这才是真正的宏观调控,抓准了穴位。”

      作为房地产行业中的大腕说出这样的话,想来应是感同身受、一针见血!

      我国的房地产行业是从上个世纪90年代之后发展起来的,是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房,实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步的。

      由于起步晚,加之发展不完善,我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重,市场运行机制不规范,有关法律不健全等等一系列不健康因素存在,以致使整个行业发展的早期出现了海南泡沫这样的惨痛教训!

      另外,房地产还是一个资金密集型的产业,具有投资规模大,投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点,这些特点的存在使得房企如果要想保持长期健康、理性、稳定的发展,就必须有一个健康的内外融资环境。

      就目前来看,中国房地产整个行业资金紧张是个不争的事实,加上中国人民银行在半年之内连续几次上调存款利率,无疑让本来资金紧张的房企雪上加霜,再加上各大房企为了发展,曾经在去年一年不惜“疯狂”斥巨资拿地,造就了很多城市中(包括二三线城市)的“天价地”、“地王”,这些资本的动用势必给一些中小房企的发展带来致命的危机,甚至对一些大的房企来说,也面临着资金链断裂、企业难以为继的严峻后果。例如,今年一季度万科A、泛海建设、保利地产等企业的“经营性净现金流”近年来首次为负,甚至有些企业的投资性现金流也为负。

      一般经营性现金流为负有可能是企业在大量囤地,导致土地开发支出远大于售楼收入导致。但如果投资性现金流也为负,那只能说明企业资金正依赖外界资金或吃老本,企业的经营存在一定风险。若在经营性与投资性现金流都为负时,筹资却为正,就表明企业可能正在靠借款度日,长此以往企业很可能会面临破产的危险。

      再从整个行业看,过度依赖银行是导致资金链紧张的主要因素。据统计,2007年整个行业开发资金主要来自于国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金来源,占比分别为18.7%、1.7%、31.6%、48%。房地产整个行业今年一季度银行借款占总负债的比率从2007年末的37%上升到39%。而作为以项目为主的公司,一般来说,房地产企业的流动负债要大于长期负债,资金大多是项目的周转资金。流动负债中除银行贷款以外,还包括拖欠建设方或关联企业等应付账款以及应付税费等等。银行贷款的比例升高,其他方面的融资比例相对减少。

      甚至一些房企为了缓解资金的压力,采取过激行为——寻求民间利率高达30%以上的高利贷。但这种行为对目前的楼市现状,无疑是饮鸩止渴!

      楼市的长期观望也给本来就不稳定的产业资金链带来相当大的变数,无论是房地产商还是购房者,似乎都在“憋着”,房地产商是憋着少上些房源,保证房价不落,而购房者是憋着等房价下降。如果这种观望的局面持续太久,房地产商资金供应难以为继,命运也将变得扑朔迷离。

      据北大经济研究中心主任钟伟估计,在目前的状况下,要维持现在的开发节奏,今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。

      如果不能弥补这些资金缺口,房地产商得生计将难以维持。更何况国家目前的政策并不支持贷款,也不支持满足投机性房贷。同时,地产股市持续看跌又使房企通过上市和再融资可能出现变数。

      如果困扰开发商的融资难题不能顺利解决,试问:房地产行业将何去何从?恐怕也惟有降低房价促销手中的现有楼盘,进而快速让资金回笼才是硬道理!
      
                                   作者 waymean
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