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    沈阳25条房产新政关照民生
    淘房网 taofang.com.cn      时间: 2008-11-11  出处:辽宁日报
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      文/本报记者 侯永锋 摄/本报记者 徐丹伟

    11月7日,沈阳市通过了《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》。被称为“沈阳25条房产新政”的《意见》,主要包括鼓励住房消费、促进开发投资和优化服务环境等三大方面的内容。所有政策到明年年底前一直有效。

    保护购房者利益,鼓励改善性购房,25条政策中相当一部分内容是减免老百姓买卖房费用的,如给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策,都是实实在在的惠民措施。专家指出,《意见》通过政策手段来刺激购买需求,可以降低居民进入房地产市场的交易成本,体现了政府对民生问题的关照。

    针对低收入家庭住房困难问题,“25条房产新政”提出通过发放经济适用住房货币补贴,支持保障对象解决住房问题,力图通过改革,更好地维护社会公平,促进房地产市场健康发展。

    专家认为,“25条房产新政”旨在完善对房地产市场的宏观调控,合理引导住房消费与住房开发建设,将对活跃房地产市场,保持沈阳市房地产市场健康、平稳、可持续发展的良好态势起到积极的促进作用。

    “25条房产新政”惠及购房者

    “买房前要好好学习学习新政策,看看到底能省下多少钱。 ”11月15日,正在沈阳市于洪区怒江北街某楼盘售楼处看房的马先生对记者说。他念叨的“新政策”,是指沈阳市推出不久的《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》。马先生最关注的,是其中关于买房所能享受的优惠。

    被称为“沈阳25条房产新政”的《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》,通过政策手段来刺激购买需求,引起了社会各方的普遍关注。在沈阳市住房公积金管理中心,记者了解到,这几日前来询问公积金贷款事宜的人比以前增加了不少。有关人士认为,这和“25条房产新政”中调整公积金贷款的政策有直接关系。

    除公积金贷款政策的调整外,“25条房产新政”中还有不少内容引诱着马先生这样的消费者。 “税费优惠、交易手续费的下调、住房维修基金的调整……都在吸引着我。 ”马先生说。

    对照 《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》,有关人士告诉记者,新政策保护购房者利益,鼓励改善性购房,百姓将从中得到实实在在的实惠。

    关键词1:税费优惠

    沈阳市出台的新政策规定,个人存量住房(二手房)转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收;个人买卖存量普通住房交易手续费、个人贷款购买普通住房抵押(或预告)登记手续费、个人购买普通住房查档证明费减半收取。

    据了解,政策调整前,沈阳市二手房交易手续费为每平方米6元,查档费为每次100元。业内人士认为,“25条房产新政”所做的对于二手房交易的政策调整是个利好消息,将会促进“二手房”市场“回暖”。

    按照“25条房产新政”的规定,购房百姓还可享受如下政策优惠:个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率按国家规定的1%收取;购买10000元/平方米以下住房缴纳1.5%的契税。

    据了解,新政策出台前,在沈阳市购买90平方米及以下普通住房,契税税率为3%(实际执行时减半收取为1.5%)。

    关键词2:购房补贴

    “25条房产新政”规定,实行购房补贴。继续执行市财政局、房产局联合颁发的《关于办理房交会期间个人购买普通住房实行补助政策的具体实施办法》(沈财农税〔2003〕408号)所规定的购房补贴政策。

    12月10日至14日,沈阳将举行2008冬季房地产展示交易会。据了解,凡在此期间购买参展开发商销售的商品住宅的消费者享受住房补贴政策,具体内容包括,个人购买新建普通商品住房面积在120平方米以下的 (含本数),按建筑面积每平方米20元发给补助资金;个人购买新建普通商品住房面积在120平方米以上180平方米以下的 (含本数),按建筑面积每平方米15元发给补助资金;个人购买存量住房面积在180平方米以下的(含本数),按建筑面积每平方米10元发给补助资金。拆迁取得政府货币安置补偿已享受差额缴纳契税政策的购房人,如新购房屋面积大于原房屋面积的,按照面积差额领取补助资金,但个人住房补助资金不能超过其应已缴纳税款的额度。

    “25条房产新政”还规定,买商品房缴纳专项维修基金,按现行标准的75%收取,交款时点为购房人办理房屋登记手续前。

    据了解,新政策出台前,房屋维修基金收取标准为,2300元乘以建筑面积再乘以25%。

    关键词3:公积金政策调整

    新政策对住房公积金贷款的最高金额、贷款时间、首付款比例、贷款人的年龄等都进行了较大的调整。

    “25条房产新政”规定,职工单方正常足额缴存住房公积金的,贷款最高金额上限由15万元上调至20万元;职工夫妻双方正常足额缴存住房公积金的,贷款金额上限由25万元上调至40万元。商品房贷款最长年限由25年延长到30年,存量房贷款最长年限由15年延长到20年。对男方年满50周岁,女方年满45周岁,连续缴存公积金3年以上(含3年),并继续足额缴存公积金且首次申请公积金贷款的职工,贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁,调整为男65周岁、女60周岁。住房公积金贷款购买商品房最低首付款比例调整为不低于购房总价款的20%。

    对于已经缴存公积金且已经办理个人住房商业贷款的,在其再次购买住房时,可按有关政策申请住房公积金贷款,并享受购买首套住房的贷款政策。

    关键词4:改善性购房

    “25条房产新政”指出,鼓励改善性购房。规定对人均住房建筑面积未达到沈阳市标准 (2008年购房执行2007年人均27.01平方米标准;2009年购房执行2008年人均标准)、为改善其住房条件而购买第二套住房的家庭,或家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的,可比照首套住房贷款政策执行。

    业内人士认为,新政策关注民生需求,这一条表现得尤为明显。据了解,至于其中“人均实际住房面积”如何核准,需要商业银行按照实际考察进行把握。

    大背景下的沈阳房产新政

    据报道,中国人民银行新闻发言人10月22日表示,为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,支持扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平,保障民生,按照党中央、国务院的统一部署,央行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。

    其实,在此之前,我国政府和有关部门就针对房地产市场陆续出台有关政策。

    今年2月,中国人民银行、银监会联合出台《经济适用房开发贷款管理办法》,提出经济适用房开发贷款享受优惠利率,支持经济适用房开发建设。

    今年3月,财政部、国家税务总局发出通知,对个人购买经济适用房,在法定税率基础上减半征收契税;对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税。

    今年9月15日,央行在时隔4年后首次降息,并且在之后的一个月内,又连续降息两次。在业内人士看来,连续三次降息,意味着国家正在运用经济杠杆来扩大消费需求,包括重振低迷中的房地产市场。

    权威人士分析,10月22日出台的降税费、降按揭首付等措施,是10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的具体体现。

    同时,中央政府还特别给地方政府留有相当大的空间,如“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 ”这意味着,地方政府完全可以根据当地实际情况,制定相关政策。

    不久后,为进一步发展房地产业,沈阳市政府陆续出台若干积极扶持房地产业发展的政策,公布了其中优化土地出让的8条新政策。

    11月7日,沈阳市召开市长办公会议通过了 《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》。会议决定,要借鉴兄弟城市的经验,结合沈阳实际,继续加强对房地产市场的引导和调控,从11月1日起至明年年底,执行25条活跃房地产市场的新政策。

    从具体内容来看,“25条房产新政”提出,首先要积极鼓励住房消费。除上述针对消费者的优惠政策外,还指出要保护购房者利益、继续做强县域房地产市场;其次要大力促进开发投资。这包括继续推行优化土地出让的8条新政策,减缓征收部分税负,加强金融扶持,暂停或降低相关收费,科学合理定价,营造竞争环境等;第三,要不断优化服务环境。创新审批服务机制,涉及房地产业审批业务全部进入行政审批服务中心,集中办公、并联审批、限时审结,确保房地产开发企业在取得净地后一个月内具备开工建设条件;强化招商服务,在土地出让之前,完成土地的地质灾害危害性评估、压覆矿产资源评估、环境影响评价、环评报告评估和文物勘探工作;切实做好与项目建设密切相关的供水、供气、供电、供热、消防、人防等基础设施配套工作;完善房地产市场预警机制,进一步做好市场管理工作。

    有关人士指出,“25条房产新政”既汇集了国内许多城市房地产政策的精华,又结合了沈阳房地产市场的实际,目的在于完善对房地产市场的宏观调控,合理引导住房消费与住房开发建设,活跃沈阳房地产市场。

    经济适用房 货币化补贴

    “25条房产新政”指出,实行经济适用住房货币化补贴;按照国家有关规定,对符合经济适用住房政策的,政府采取货币补贴的方式,由其自行购买住房;购房者凭购房的有效凭证向政府申领补贴。 11月13日,有关部门公布了《沈阳市经济适用住房货币补贴实施方案》(修订稿),对这一政策进行了细化。

    《方案》明确提出,改革经济适用住房保障方式,运作方式由政府运作改为市场运作,分配制度由实物分配改为货币分配,由暗补改为明补;通过发放经济适用住房货币补贴,支持保障对象解决住房问题,力争一到两年内全面解决城市低收入家庭的住房问题,有效改善居民居住条件。

    关键词1:补贴标准

    按照最新出台的补贴方案,2008年至2009年,和平区、沈河区、铁西区、大东区、皇姑区、东陵区、于洪区低收入家庭补贴标准为每户5.5万元;苏家屯区、沈北新区(含蒲河新城)、棋盘山开发区、浑南新区补贴标准为每户4万元,新民市、辽中县补贴标准为每户1.8万元;康平县、法库县补贴标准为每户1.3万元。补贴标准由市政府根据实施情况适时进行调整,并向社会公布执行。补贴对象为符合沈阳市经济适用住房申购条件的保障对象。

    关键词2:政府埋单

    补贴方案规定,经济适用住房货币补贴所需资金由市、区两级财政安排。同时设立沈阳市经济适用住房货币补贴资金专户;实行经济适用住房货币补贴的统一发放、统一管理。

    关键词3:申请程序

    按照补贴方案,待沈阳市经济适用住房货币补贴方案向社会公布后(方案内容包括补贴的对象和条件、户数、时间安排等),凡符合条件的经济适用房用户保障对象可向户口所在地的社区提出申请,填写《沈阳市经济适用住房货币补贴资金认定书》,并提交以下资料:身份证明、家庭收入证明、住房情况证明,经社区、街道办事处初审,区、县(市)住房保障管理部门审定、市住房保障管理部门核准后,对符合条件的保障对象备案,并发放《沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书》。

    本方案实施前,已经申请并取得购买经济适用住房资格的购房申请人,可继续购买已经建设的经济适用住房,不再享受经济适用住房补贴政策;已经取得经济适用住房购买资格但尚未购买经济适用住房的家庭需重新申请经济适用住房货币补贴。

    关键词4:购买时限

    补贴方案规定,符合购买经济适用住房条件的保障对象,可凭《沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书》三个月内在本市范围内自主选择成套商品住房或二手住房一套。三个月内没有购买住房的,《沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书》作废,如今后还需享受货币补贴的,需重新申请审批。

    关键词5:补贴发放

    补贴方案规定,购买商品房的凭身份证复印件、《沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书》原件、《沈阳市经济适用住房货币补贴授权委托书》及商品房备案合同到住房保障部门办理补贴发放手续,将补贴资金拨付至开发建设单位指定的银行账户;购买二手房的在产权过户时,凭身份证、《沈阳市经济适用住房货币补贴资格认定书》原件及过户的产权证到住房保障部门办理补贴资金发放手续,买受人再到指定的银行支取补贴资金。

    关键词6:有限产权

    补贴方案规定,用货币补贴购买的房屋,其产权性质为经济适用住房,购房人拥有有限产权。

    符合条件的家庭,每户只能享受一次经济适用住房货币补贴。通过货币补贴购买的住房上市交易时,须全额退回政府发放的补贴款项;也可由购房人全额退回经济适用住房货币补贴款项后,变为完全产权。

    专家认为“新政一定能取得预期效果”

    “沈阳是全国最好的房地产市场之一,并且多年保持了健康、平稳运行。 ”不论是政府部门还是有关研究机构,都对沈阳房地产市场持乐观态度。 “一段时间以来,全国房地产市场普遍低迷。建设部说,沈阳房地产市场是一枝独秀。 ”有关人士说。沈阳市房地产研究所所长、沈阳市房地产开发研究会会长范翰章认为,“25条房产新政”一定能取得预期效果。

    据了解,2007年,沈阳市商品房销售面积达1303万平方米。今年1月至10月,房地产开发投资达833.9亿元,同比增长46.7%。商品房销售面积超过1000万平方米,同比增长1.4%,跃居全国各大城市前列。研究者指出,由于沈阳住房消费结构合理,商品住房用地适度放开,从而保证了沈阳的房价多年来一直处于平稳上升状态,从没大起大落,实现了各方利益的良好协调。目前,尽管受到全国房地产市场大环境的影响,沈阳房地产市场仍然保持着平稳、健康、可持续的发展态势,堪称全国最好的房地产市场。

    据沈阳市房地产研究所反复测算,沈阳住房消费自住型占绝大多数,约占90%左右;投机型购房和投资型住房约占10%左右,其中投机型购房不足1%。由于住房消费合理,所以炒作气氛不浓,抗风险能力较强。

    专家指出,沈阳市的房价结构也同其他城市不一样。沈阳市的房价没有泡沫,房价下行的空间十分有限,开发商利润处在合理区间,从而保证了沈阳的房价平稳运行。

    有关人士分析,影响沈阳房地产市场的利好因素还包括,县域房地产市场潜力巨大,形成规模后其低房价的优势在某种程度上将会抑制沈阳房价增长过快,对全市房地产发展起到积极作用。他们指出,虽然沈阳市区房地产业发展很快,但要受到核心区可开发土地越来越少及居民消费水平的制约;刚刚起步的县域房地产市场,发展潜力巨大,领域宽阔,可以成为未来沈阳房地产业的新亮点。

    据了解,新政策出台后就有不少房地产企业向沈阳市房地产开发协会提交承诺,承诺购买房屋一年内因市场波动造成的房价下调,将予以退赔差价。有关人士认为,“房产保值承诺”的提出,说明新政已经初步显示积极效果,表明房地产开发商对沈阳房地产市场的活跃充满信心。

    □相关链接

    各地房产新政一览

    杭州 调整购房入户政策,购房者为非杭州市区户籍人员(不含境外人员),在上城区内购买单套住房 (含存量房)总价达100万元以上(含100万元),或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)的,经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。放宽住房公积金贷款政策。实行购买商品房契税、印花税补贴。加大政府购买力度,市级各部门、各城区做地主体,可根据需要,在价格合理的基础上,按照公开、公平、公正的原则,经市财政部门同意后,通过政府采购的方式,购买中低价位的商品住房,以增加拆迁安置房房源。放宽建设项目开、竣工期限。

    上海 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,不负担营业税。建立和完善住房保障体系,通过收购等方式,增加廉租住房房源,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,解决低收入家庭的住房困难。

    南京 购买普通商品房可按面积获得补贴;房地产开发企业缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用;取消“一套一价”的商品房价格管理方式。凡是在10月1日到2009年9月30日购买普通商品房,可按面积获得补贴:购买90平方米以下商品住房(含二手住房),给予房款总额1%的补贴;购买90-144平方米以下商品住房 (含二手住房),给予房款总额0.5%的补贴;在2009年9月30日前,房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用,最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前。



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